Гулзат Тотубаева, начальник Управления по работе с населением ГИК, дала интервью 24.kg, в котором рассказала о механизмах получения жилья, ценах на квартиры и текущем состоянии очередей.
— Сколько граждан стоит в очереди на получение жилья? Есть ли данные о том, сколько кыргызстанцев нуждаются в жилье, но еще не зарегистрированы в очереди ГИК? Как долго потребуется, чтобы обеспечить всех кыргызстанцев жильем?
— В нашей базе на данный момент зарегистрированы 91 тысяча 159 граждан по всей стране. Наибольшее количество заявок поступило из Бишкека — более 48 тысяч. Также в список включены участники программы, которые подали заявки на долевое строительство и получили согласие.
Определить точное количество граждан, не имеющих собственного жилья, сложно, но нехватка жилья — это реальность.
На данный момент ГИК реализует проекты по строительству 5,5 миллиона квадратных метров ипотечного жилья, что эквивалентно более 80 тысячам 500 квартирам.
С 2024 по 2026 годы запланировано завершение строительства и выдача 463 тысяч квадратных метров, что составляет 6 тысяч 882 квартиры.
— Это значительно меньше, чем в настоящее время, верно?
— Да, это так. Следует отметить, что ГИК не всегда занималась строительством. В 2015 году, когда была основана компания, ипотечная политика в стране выглядела иначе. Наша задача заключалась в проверке граждан на соответствие критериям, после чего они обращались в банки-партнеры для получения финансирования. Решение о выдаче кредита принимали именно банки.
Таким образом, до 2023 года ГИК выдала лишь около 9 тысяч 495 квартир, что крайне мало на фоне существующего дефицита жилья. Число отказов было высоким, что вызывало недовольство по отношению к ГИК.
В связи с этим правительство решило, что ГИК прекратит сотрудничество с банками-партнерами и сосредоточится на строительстве жилья самостоятельно. С 2023 года мы начали реализацию проектов по возведению зданий, и результаты уже заметны. Я считаю, что это было правильное стратегическое решение.
Если бы мы продолжали сотрудничество с банками, число отказов оставалось бы высоким, так как банки строго проверяют доходы граждан. У нас в ГИК требования к платежеспособности менее жесткие: главное, чтобы доход покрывал ежемесячный платеж. На данный момент у нас не было отказов из-за недостатка платежеспособности.
— Каков текущий уставной капитал ГИК? Финансируется ли компания из бюджета? Что произойдет с программой, если бюджетное финансирование будет сокращено или прекращено?
— В настоящее время уставной капитал составляет 87,5 миллиарда сомов. Когда ГИК была основана в 2015 году, капитал составлял всего 10 миллионов сомов. Постепенно он увеличивался, и к 2020 году достиг 480 миллионов сомов, включая прибыль от программы. В 2021 году капитал резко возрос до 5,6 миллиарда сомов благодаря бюджетным кредитам и другим источникам. В 2022 году нам передали недвижимость, а с 2023 года мы начали массовое строительство. Также с этого времени мы начали привлекать средства международных финансовых организаций, таких как Саудовский фонд развития и Азиатский банк развития.
В нашем будущем есть планы увеличить уставной капитал до 200 миллиардов сомов. Однако затем ГИК должна перейти на самофинансирование. Это означает, что из бюджета больше не будет поступлений, и мы будем строить жилье на собственные средства. Для достижения этой цели в 2024 году был внедрен механизм долевого строительства, который позволит получать прибыль. Мы также активно работаем над привлечением средств через различные международные институты.
— Некоторые утверждают, что ГИК получает земельные участки бесплатно, однако стоимость жилья почти такая же, как у частных застройщиков. Почему у вас нет деления на эконом- и премиум-классы? Как происходит выбор жилья для граждан?
— Земельные участки передаются ГИК по указу президента, у частных лиц мы их не покупаем. У нас нет возможности самостоятельно выбирать места для строительства: мы строим на тех участках, которые нам предоставляет государство.
Стоимость квартир устанавливается на основе решения совета директоров и определяется себестоимостью строительства. На нее влияют все факторы — фактические расходы, стоимость материалов, работа, месторасположение и инфляция. Не стоит забывать, что все объекты сдаются с внутренней отделкой. Мы оплачиваем подрядчикам все расходы на строительство, а участники программы платят только за жилую площадь. Даже здесь разница в цифрах значительная. Мы предоставляем квартиры с ремонтом.
Читайте по теме
Президент объяснил, из чего складываются цены на ипотечное жилье от ГИК
У нас жилье не разделяется на классы. Например, в Бишкеке строятся дома, в которых более 23 тысяч квартир. Все они одинаковые. Однако один из объектов, расположенный на пересечении Байтика Баатыра и Южной Магистрали, комплекс «Ынтымак», действительно имеет более высокий статус. Соответственно, и цена для участников будет выше. Например, в районе Маликова, где находилась колония, мы выдавали жилье за 78 тысяч 705 сомов за квадратный метр, тогда как в «Ынтымак» цена составит 87 тысяч 450 сомов, то есть примерно на 100 долларов дороже. Но не все квартиры в этом доме будут доступны, лишь для участников долевого механизма, несмотря на то что в комплексе будет около 8 тысяч квартир.
Наша цель — обеспечить справедливое распределение жилого фонда. Мы действуем в соответствии с положением о распределении жилья: в каждом объекте до половины квартир выделяется участникам долевого строительства, а оставшаяся часть распределяется среди очередников. Очередники, получающие жилье на 25 лет под 4 или 8 процентов без первоначального взноса, платят 78 тысяч 705 сомов за квадратный метр, что примерно равно 900 долларам. Участники долевого механизма в том же объекте получают квартиры по 96 тысяч 195 сомов, что составляет 1 тысячу 100 долларов.
Хотя для дольщиков это дороже, они имеют возможность выбрать регион. Например, те, кто живет в Бишкеке, могут купить квартиру в Чолпон-Ате или Манасе. Они могут выбрать и площадь квартиры в зависимости от своих финансовых возможностей. У очередников нет такого выбора, но мы стараемся максимально справедливо распределять жилье в зависимости от числа членов семьи участника программы.
Читайте по теме
Вместо колонии — жилой комплекс: в Бишкеке сдали вторую очередь «Мураса»
Также важно отметить, что мы не строим дома для конкретных категорий граждан, таких как врачи или военнослужащие. Все, кто находится в очереди, получают квартиры в одинаковых домах. В нашей программе предусмотрено, что ведомства, которые предоставили свои участки, получают квартиры в соответствии с квотой до 20 процентов жилого фонда. Например, на улице Маликова квартиры будут выделены сотрудникам ГСИН, которые получили свои квартиры в результате трех этапов выдачи.
— Вы упомянули, что в стране строится 5,5 миллиона квадратов жилья. Успевает ли ГИК контролировать качество строительства? В социальных сетях часто появляется критика по этому поводу.
— Контроль качества возводимых объектов осуществляется не только нами. Мы активно проверяем качество, у нас есть собственный строительный отдел, который работает на каждом объекте. Также контроль осуществляется со стороны подрядчиков.
Все 100 процентов акций ГИК принадлежат управлению делами президента, поэтому контроль идет и с их стороны. Кроме того, проверки проводит Госстрой, что создает многоступенчатую систему контроля.
В нашем строительстве мы используем технологию монолитной опалубки, признанную наиболее сейсмоустойчивой. У нас есть специализированная лаборатория для проверки материалов.
Читайте по теме
ГИК строит человейники. Каныбек Туманбаев ответил на критику
После завершения строительства и выдачи квартир гражданам существует гарантийный период, в течение которого подрядные организации обязаны устранять выявленные недостатки. Мы предоставляем квартиры на 15 и 25 лет, и на этот период они остаются на балансе ГИК, где осуществляется контроль. Наши дома строятся в рамках государственной программы, утвержденной указом президента, и мы уделяем особое внимание качеству. Хотя в ходе масштабного строительства могут возникать проблемы, мы стараемся их оперативно решать.
— Как происходит проектирование жилых комплексов? Учитывается ли, что с увеличением числа жителей района необходимы детские сады, школы и больницы?
— Безусловно. Мы ведем диалог с местными органами самоуправления тех районов, где осуществляется строительство. Например, рядом с объектом на улице Маликова находится городская школа, но из-за большого числа построенных квартир мест не хватает. Поэтому первые этажи домов были выделены для этой школы, что позволяет детям учиться, не отходя далеко от дома.
Однако мы не занимаемся строительством целых районов: мы возводим отдельные объекты. Если бы мы строили целые жилые комплексы, то, конечно, предусмотрели бы строительство и поликлиник, и школ, и детских садов.
— Большая часть строек ГИК сосредоточена в Бишкеке и Оше. Что ожидает жителей Ат-Баши или Лейлека?
— В настоящее время мы строим жилье во всех семи регионах Кыргызстана, чтобы обеспечить как можно больше граждан квартирами. Жилье предоставляется в том регионе, где работает участник программы. Например, если человек работает в Кара-Балте, то мы предоставим ему жилье в этом городе, если он встал в очередь. Участники долевого строительства имеют возможность выбрать регион.
Мы не можем сказать, что в каждом районе страны идет строительство, но в областных центрах и малых городах жилье возводится. По областям у нас единая очередь, то есть житель из одного района, даже если в его населенном пункте мы еще не строим, может получить квартиру в ближайшем завершенном объекте, когда наступит его очередь.
— Будет ли пересмотр условий для получателей госипотеки, особенно в отношении процентных ставок? Рассматривается ли возможность возвращения к системе, когда граждане смогут выбирать квартиры в любом доме, а не только в построенных ГИК?
— Стоит отметить, что с момента основания ГИК условия жилищной программы пересматривались только в сторону улучшения доступности жилья для граждан. Процентные ставки были снижены с первоначальных 6-14 процентов до текущих 4-8 в зависимости от направления и категории участников программы. В настоящее время условия являются одними из самых доступных в сфере ипотечного кредитования в странах СНГ.
Что касается механизма жилищного финансирования через банки, он ранее применялся, и в будущем возможно его возвращение. ГИК активно сотрудничает с международными финансовыми организациями и донорами. В настоящее время идет согласование проекта с Азиатским банком развития, в рамках которого планируется привлечь 65 миллионов долларов, в том числе для развития механизма жилищного финансирования через банки-партнеры.
