Первое, что необходимо сделать при покупке части квартиры — изучить особенности сделки. Она заключается по определенным правилам, регламентированным ГК России. Нарушения со стороны продавца — риски для покупателя. Почему опасно покупать долю в квартире, сообщает aif.ru.
Долевая собственность — самая распространенная форма владения недвижимым имуществом. В мегаполисе доля этой формы собственности составляет 80% всего рынка недвижимости. Но в некоторых случаях лучше отказаться от покупки части квартиры.
Опасная покупка: риски приобретения части квартиры
Купить часть квартиры можно, если она выделена. В ст. 244 ГК России сказано: если у имущества 2 и более владельца, то это общая собственность с определение долей каждого из них или без (совместная собственность).
Доля квартиры бывает:
- идеальной — привязана к определенной комнате, упоминается в документах (к примеру, 7/20, ½);
- выделенной в натуре — привязана к определенной комнате.
Покупая часть квартиры, необходимо учитывать «преимущественное право покупки» согласно ст. 250 ГК России. В статье сказано, что другие участники долевой собственности располагают правом покупки продаваемой доли по обозначенной стоимости и на других равных условиях.
«Указанная норма является своеобразным барьером на пути расширения участников таких правоотношений, а также, само собой, встает на защиту интересов участников общей долевой собственности, поскольку личность нового собственника будет играть немаловажную роль, ведь владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех собственников», — поясняет юрист Полина Меркеева.
В обязательном порядке продавец уведомляет собственников о желании продать свою долю. При несоблюдении уведомительного порядка и продаже части квартиры, купленная недвижимость может быть потеряна, ведь другие собственники могут подать судебный иск с заявкой о переводе прав и обязанностей покупателя. Высока вероятность выиграть это дело в суде.
Если владелец части квартиры решил оформить дарственную, ему не потребуется согласие других собственников. С недобросовестным продавцом покупатели расплачиваются по расписке, оплачивают налоги, потому как дарственная оформляется не между близкими родственниками.
«Если всех все устраивает, сделка не оспаривается и остальные собственники ничего не имеют против, то можно считать, что покупателю крупно повезло. Если нет — сделка будет оспорена».
Покупка части квартиры оформляется исключительно у нотариуса согласно ч. 1 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости». Придется дополнительно раскошелиться. В этом заключается еще одна опасность сделки.
Очередной нюанс: закон не предусматривает прямого указания на возможность купить часть квартиры на средства маткапитала. Часто в ПФР отказывают в использовании средств на совершение этой сделки. Покупатели обычно обращаются в суд:
«В этом вопросе суд будет отталкиваться от того, является ли приобретение доли улучшением жилищных условий семьи, поскольку это одно из возможных направлений использования материнского капитала. Из обзора судебной практики Верховного Суда РФ следует, что использование материнского капитала на приобретение доли возможно только при двух условиях: площадь помещения и размер доли позволяют выделить семье изолированную часть помещения (например, комнату или несколько комнат), либо если материнский капитал используется для выкупа доли у сособственника и квартира целиком переходит в собственность семьи», — объясняет юрист.
Другие риски при покупке части квартиры:
- сделку о продаже доли может оформлять неуполномоченное лицо, представитель собственника, на которого оформили нотариальную доверенность;
- высока вероятность купить недвижимость с зарегистрированными людьми. Необходимо требовать у продавца, чтобы он выписал всех родственников, дабы самому не делить с ними квартиру;
- доля может принадлежать несовершеннолетнему, и чтобы продать ее, потребуется согласие органов опеки;
- доля могла быть куплена в браке при отсутствии брачного договора. Потребуется нотариальное соглашение супруга;
- в квартире может быть проведена незаконная перепланировка, не упомянутая в техпаспорте.
Как правильно оформить покупку части квартиры
Чтобы купить часть квартиры, необходимо:
- проверить пакет документов продавца: выписка из ЕГРН, отказ других собственников в письменном виде, паспорт с техпаспортом, документы на право собственности – дарственная, договор мены, прочие;
- обсудить условия сделки. Цену, порядок и способ расчета надо обсудить до того, как составлять договор купли-продажи (ДКП);
- оформить ДКП (можно при помощи юриста);
- подписать ДКП в трех экземплярах, и поставить на каждом из них печать.
Расходы на покупку части квартиры:
1 – госпошлина:
- 2 00 рублей — с физического лица;
- 22 000 рублей — с организации.
2 — пошлина на удостоверение ДКП нотариусом:
- 0.5% от цены доли, но, минимум 300 рублей, максимум — 20 000 рублей.
